Нижневартовский район
Официальный сайт администрации
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра

О капитальном ремонте многоквартирных домов

До 2013 года включительно, участие собственников помещений в многоквартирном доме в финансировании капитального ремонта было добровольным, но с принятием поправок в Жилищный кодекс Российской Федерации и выходом Закона Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры», с 2014 года это участие станет для всех обязательным.
­­­­­­­­­­
Принятие решения о форме накопления средств.
После официального опубликования в СМИ утвержденной Правительством Ханты-Мансийского автономного округа - Югры программы капитального ремонта, собственники помещений обязаны принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта в течение двух месяцев.
В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в указанный срок, орган местного самоуправления муниципального образования автономного округа принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете некоммерческой организации «Югорский фонд капитального ремонта многоквартирных домов» (далее - региональный оператор).

Выбор способа формирования фонда капремонта.
Способ 1:
Формирование фонда на счете регионального оператора
Способ 2:
Формирование фонда на специальном счете в банке, владельцем счета выступают:

    • ТСЖ (только один дом);
    • Жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
    • региональный оператор (в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета);

    Каждый из выбранных способов обладает своими особенностями, отраженными в следующей таблице.

    Формирование фонда капитального ремонта на счете Регионального Оператора

    +

    -

    1) Непрерывный контроль со стороны регионального оператора за своевременным внесением взносов каждым собственником помещений в фонд капитального ремонта (начисление пени, направление претензий, судебные взыскания (иски)).
    2) Не требуется кредитование собственников в случае недобора денежных средств на проведение капитального ремонта;
    3) Более высокий процент доходности от размещения временно свободных денежных средств (За счет большего объема денежных средств в фонде);
    4) Содержание счета за счет доходов Регионального оператора, полученных от размещения временно свободных средств;
    5) Организация приема платежей, ведение счета, начисление платежей, начисление процентов за неуплаченные платежи осуществляется силами Регионального оператора за счет доходов Регионального оператора, полученных от размещения временно свободных средств и не ложится на плечи плательщиков;
    6) Учредителем Регионального оператора является Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры,
    7) Предоставление отчетности о состоянии счета в орган жилищного надзора Региональным оператором;
    8) Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту осуществляется на основании аукциона или конкурса, в состав конкурсной комиссии, в том числе входит представитель собственников помещений дома, по заявкам, которые касаются капитального ремонта соответствующего дома;
    9) Региональный оператор несет ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту.

    Открытие Региональным оператором специального счета по просьбе собственников помещений

    +

    -

    1) Контроль за счетом со стороны Регионального Оператора;
    2) Расходы на содержание спец. счета несет Региональный оператор за счет доходов, полученных от размещения временно свободных денежных средств;
    3) Организация приема платежей, ведение спец. счета, начисление платежей, начисление процентов за неуплаченные платежи осуществляется Региональным оператором;
    4) Предоставление отчетности о состоянии счета в орган жилищного надзора региональным оператором;
    5) Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту осуществляется на основании аукциона или конкурса, в состав конкурсной комиссии в том числе входит представитель собственников помещений дома, по заявкам, которые касаются капитального ремонта соответствующего дома (в случае если организация капитального ремонта поручена Региональному оператору);
    6) Региональный оператор несет ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту (в случае, если организация капитального ремонта поручена Региональному оператору);

    1) Процент доходности от размещения временно свободных денежных средств ниже, чем на счете Регионального оператора;
    2) В случае недобора денежных средств для выполнения работ по проведению капитального ремонта собственники обязаны определить источники финансирования:
    а) Кредитование;
    б) Дополнительные взносы;
    в) Переход на счет Регионального оператора;
    3) Проценты по кредиту на капитальный ремонт уплачиваются собственниками помещений.

    Открытие специального счета собственниками помещений самостоятельно

    +

    -

    1. Открытие, ведение и контроль за счетом капитального ремонта осуществляется собственниками самостоятельно.

    1) Обслуживание спец. счета за счет дополнительных затрат собственников помещений;
    2) Проценты по кредиту на капитальный ремонт уплачиваются собственниками помещений в полном объеме самостоятельно;
    3) Предоставление отчетности о состоянии счета в орган жилищного надзора самостоятельно;
    4) Начисление платежей и их сбор осуществляется самостоятельно;
    5) Ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту несут собственники;
    5) В случае недобора денежных средств для выполнения работ по проведению капитального ремонта собственники обязаны определить источники финансирования:
    а) Кредитование;
    б) Дополнительные взносы;
    в) Переход на счет Регионального оператора.

    Открытие специальных счетов на проведение капитальных ремонтов.

    Специальный счет – счет, открытый в Российской кредитной организации, соответствующей требованиям, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, денежные средства на котором сформированы за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете, и предназначенный для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества.
    Владельцем специального счета является товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив, региональный оператор
    Счета могут открываться только в Российских банках, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 миллиардов рублей.

    Выбор и реализация модели формирования фонда ремонта многоквартирного дома на специальном счете возможны при любом способе управления многоквартирным домом. У некоторых сложилось понимание, что эта модель может быть реализована только при способе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья и жилищным кооперативом. Это не так. Часть 3 статьи 175 Жилищного Кодекса устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. Никаких ограничений такой возможности Кодекс не устанавливает. Согласно пункту 2 части 1 статьи 180 Жилищного Кодекса региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета.
    Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете.
    На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только одного многоквартирного дома.
    На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета.
    В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

    Операции с денежными средствами на специальном счете
    Операции с денежными средствами фонда капитального ремонта могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества, при представлении следующих документов:
    а) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;
    б) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;
    в)акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору.
    Порядок перехода с одного счета на другой.
    а) со специального счета на счет регионального оператора: после решения общего собрания – через 1 месяц.
    б) со счета регионального оператора на специальный счет: после решения общего собрания – через 2 года.

    Окружная программа капитального ремонта
    Окружная программа капитального ремонта формируется на срок тридцать лет и включает в себя:

    1. Перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу;
    2. Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в каждом многоквартирном доме, включенном в окружную программу;
    3. Плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в каждом многоквартирном доме, включенном в окружную программу;

    Очередность включения домов в региональную программу:

    а) дома, нуждающиеся в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения (при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта);
    б) дома, необходимость проведения капитального ремонта которых определена в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества, утвержденным Правительством Российской Федерации.

    Проведение капитального ремонта общего имущества дома

    Капитальный ремонт – проведение услуг и (или) работ в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества и обеспечения соответствия общего имущества установленным требованиям безопасности, санитарии и иным требованиям, предусмотренным действующим законодательством.
    Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
    1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
    2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
    3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

    Не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт лицо, осуществляющее управление домом (ТСЖ, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы) или региональный оператор представляют собственникам предложения:
    -о сроках начала ремонта
    - о перечне и объеме услуг (работ)
    - об их стоимости
    - о порядке и источниках финансирования
    - другие предложения по проведению ремонта.
    Виды работ по капитальному ремонту:
    Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и включает в себя:
    1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
    2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
    3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
    4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
    5) утепление и (или) ремонт фасада;
    6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
    7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

    За счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, также финансируются:
    1) разработка проектной документации в случае, если законодательством Российской Федерации требуется ее разработка;
    2) проведение государственной экспертизы проекта, историко-культурной экспертизы в отношении многоквартирных домов, признанных официально памятниками архитектуры;
    3) осуществление строительного контроля.
    В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированного за счет данного превышения, может использоваться на финансирование дополнительных работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества.

    Порядок привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества:

    Привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества осуществляется путем заключения договоров с подрядными организациями, отбираемыми на конкурсной основе посредством проведения торгов.
    В качестве организатора торгов выступает региональный оператор.
    Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества, указанная в документации о проведении торгов, не может превышать предельную стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества.

    Порядок приемки услуг (работ) по капитальному ремонту
    общего имущества:
    Приемка оказанных услуг и выполненных работ осуществляется комиссионно с участием:
    - представителей собственников (в т.ч. в лице председателя Совета дома);
    - представителей Фонда;
    - представителей органа местного самоуправления.

    Заключение договора с Региональным оператором.

    Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, заключают с Региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом МКД выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
    Обязательным приложением к договору о формировании фонда капитального ремонта является описание состава общего имущества.

    Возврат средств фонда капитального ремонта

    1. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции владелец специального счета или региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома.
    2. В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта.

    Пошаговые действия собственников многоквартирного дома, для принятия решения о способе формирования фонда капитального ремонта
    После официального опубликования в СМИ утвержденной Программы капитального ремонта, собственники помещений обязаны самостоятельно принять решение на общем собрании о выборе одного из двух способов формирования Фонда.
    В случае если собственники в течении 2-х месяцев не выбрали способ формирования фонда или выбранный способ не реализован, решение за них принимает орган местного самоуправления.

    Для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта собственникам необходимо:

    1. Инициировать собрание.
      Инициатором собрания может выступать: председатель и (или) совет МКД, председатель и (или) правление ТСЖ и ЖСК, инициативная группа, созданная из числа собственников, любой собственник МКД, орган местного самоуправления.
    2. Формирование повестки дня общего собрания собственников МКД. (Приложением  №1)
    3. Направление сообщения собственникам многоквартирного дома о проведении собрания (Приложение №1).
      Сообщение о проведении собрания направляется не позднее 10 дней до даты проведения собрания.
      В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
      1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
      2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
      3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
      4) повестка дня данного собрания;
      5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться
    4. Проведение собрания.
      1. Проведение собрания в очной форме.
        1. Собрание проводится путем совместного присутствия собственников помещений в данном МКД (либо лиц, действующих по доверенности Приложение №2) для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
        2. Регистрация участников собрания путем заполнения реестра регистрации собственников помещений в МКД (Приложение №1 к протоколу общего собрания (Приложение 3).
        3. Установление правомочности собрания (собрание считается правомочным при участии собственников, обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Количество голосов определяется исходя из общей площади помещения собственника.
        4. Учет голосов по рассматриваемым вопросам повестки дня осуществляется председателем и (или) секретарем собрания (либо счетной комиссией, при ее наличии).
      2. Проведение собрания в заочной форме.
        1. В случае если на собрании собственников в очной форме отсутствовал кворум, общее собрание собственников с такой же повесткой дня может быть проведено путем заочного голосования.
        2. Голосование осуществляется путем письменного оформления решения собственника (бюллетеня) и передачи его лицам, инициирующим собрание.
        3. Установление правомочности собрания (собрание считается правомочным при условии поступления решений собственников (бюллетеней), обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которые получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении собрания в заочной форме (Приложение №6).
    5. Оформление решения собственников МКД путем составления протокола общего собрания собственников (Приложение №3).
    6. Направление копии  протокола общего собрания собственников в адрес регионального оператора в течение 5-и дней с даты принятия решения.
    7. Доведение (уведомление) до собственников МКД о решениях принятых на общем собрании – не позднее чем  через 10-ть дней со дня принятия решения (Приложение 4).

    Образцы документов:

    БЮЛЛЕТЕНЬ для голосования в заочной форме собственников помещений многоквартирного дома

    ДОВЕРЕННОСТЬ

    ПРОТОКОЛ общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

    С О О Б Щ Е Н И Е о проведении общего собрания в очной форме собственников помещений многоквартирного дома

    С О О Б Щ Е Н И Е о проведении общего собрания в заочной форме собственников помещений многоквартирного дома

    УВЕДОМЛЕНИЕ по итогам проведенного общего собрания собственников