Нижневартовский район
Официальный сайт администрации
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра

Городское поселение Излучинск

---

---

Пошаговая инструкция: как создать ТСЖ в 2020 году.
Этап 1. Принятие решения о необходимости создания ТСЖ и подготовка к собранию.
Иногда ТСЖ хотят создать люди, которые не имеют никакого представления об управлении домом, о правовом статусе товарищества, его полномочиях, органах управления. Это нормально в том случае, когда жители стараются разобраться с этими вопросами до того, как зарегистрируют ТСЖ. Предварительное понимание примерной работы ТСЖ, начала его деятельности необходимо для оценки сил инициативной группы.
Если вы хотите создать ТСЖ, обязательно откройте и почитайте Жилищный кодекс, а именно главы 13 и 14 (как минимум), стандарты управления многоквартирными домами. Это лишь малая часть того, что придется выполнять при управлении домом. На практике у многих ТСЖ основные трудности вызывают организация аварийно-диспетчерской службы, заполнение ГИС ЖКХ, работа с обращениями жителей, споры с ресурсоснабжающими организациями.
Если всё это вас не пугает, в доме много собственников, которые активны не только в соцсетях, но и реальной жизни, то можно приступать к подготовке общего собрания:
- пообщайтесь с жителями, чтобы убедиться, что люди понимают, что такое ТСЖ и в целом согласны на такую форму управления.
- обсудите с собственниками название ТСЖ, председателя и секретаря собрания, членов счетной комиссии, кандидатов в правление, ревизионную комиссию, и того, кто пойдет регистрировать ТСЖ в налоговую, а также составьте предварительную смету для понимания размера платы за содержание жилья в случае смены способа управления. Для составления сметы познакомьтесь с ТСЖ в вашем районе, спросите их примерные затраты, или поищите эту информацию на их сайтах. Если размер платы выйдет больше того, что собирает текущая управляющая компания, то едва ли жители хотят сменить ее на товарищество.
- подготовьте проект устава товарищества. Если вы заказываете подготовку документов в Домсканере, просто спросите наших юристов проект устава, они пришлют его вам в актуальной редакции и подскажут, что можно изменить по своему вкусу и желанию.
Далее нужно получить или составить реестр всех собственников. В силу ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ управляющая компания обязана предоставить реестр инициатору собрания в течение 5 дней после получения письменного заявления об этом. Однако на практике возникают проблемы:
- компания отказывается предоставлять реестр, тогда приходится добиваться его получения через суд или контролирующие органы;
- реестр содержит недостоверные или неполные данные, в этом случае надо перепроверить информацию у собственников, дополнив ее необходимыми квартирами;
- реестр выдается в бумажном плохо читаемом виде, что неудобно для подготовки документов, придется перепечатать.
- в реестре нет реквизитов документов, подтверждающих право собственности жителей на помещения, которые нужны для проведения собрания, но которые компания не обязана предоставлять в силу несовершенства текущего законодательства;
Если сразу очевидно, что таких проблем не избежать, то лучше сразу:

• подготовить реестр самим. Для этого надо заказать в Росреестре выписки по каждому помещению и сформировать из них реестр. Другой вариант - обойти все помещения и получить необходимые сведения у самих собственников, после чего создать реестр.
• заказать готовый реестр собственников (это можно сделать, например, в нашей компании, мы оказываем такую услугу).

Определись с вопросами, которые будут выноситься на голосование (повестка дня) и решениями по ним.
Как минимум, это должны быть такие вопросы:

• избрание председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии;
• выбор способа управления МКД – ТСЖ;
• создание ТСЖ для целей управления домом;
• утверждение устава ТСЖ;
• выборы лица, уполномоченного от имени собственников на государственную регистрацию ТСЖ (обычно это будущий председатель);
• расторжение договора управления с текущей управляющей компанией (она будет управлять домом даже после исключения сведений о ней из реестра лицензий вплоть до регистрации ТСЖ);
• определение порядка уведомления собственников о результатах собрания;
• определение места хранения копии протокола (оригинал отдается в ГЖИ).

Также Вы можете попробовать выбрать на собрании правление, ревизионную комиссию, но некоторые суды небезосновательно считают, что компетенция собрания собственников и собрания членов будущего ТСЖ - разные вещи, предусмотрены разными статьями Жилищного кодекса (44 и 145 соответственно). Собрание собственников не может решать вопросы, отнесенные к компетенции собрания членов. Выбор правления и ревизионной комиссии - компетенция собрания членов ТСЖ, поэтому собственники (а они юридически ещё не члены ТСЖ, которого нет) решать этот вопрос не могут. Более того, правление выбирается из членов ТСЖ. ТСЖ ещё не создано, членов в нем нет, выбирать "не-членов" в правление неправильно. Однако на практике чаще всего эти вопросы включаются в повестку, здесь решать вам, идти на риск или нет.
Если вопросы о выборе правления, ревизионной комиссии не выносите на голосование. то сразу после регистрации ТСЖ проводите собрание членов и оперативно решайте эти и другие вопросы, необходимые для работы ТСЖ.
Еще на общем собрании можно сразу решить о переходе на прямые договоры собственников с ресурсоснабжающими организациями (но это не избавит ТСЖ от необходимости заключать договоры с ресурсниками на поставку коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества), об отказе от штриховых кодов на квитанциях (если жителям такой отказ не причинит неудобств с оплатой), о порядке уведомления о новых собраниях собственников (если этот вопрос не решен ранее), о платном использовании общего имущества третьими лицам, условиях такого использования и выборе ТСЖ в качестве лица, уполномоченного на заключение договоров об использовании общего имущества, о возможности проведения в будущем собраний с использованием информационных систем – ГИС ЖКХ или коммерческих альтернатив (надо утвердить возможность такой формы голосования, выбрать администратора (того, кто будет руководить процессом), и порядок приема администратором сообщений о проведении собраний и письменных решений собственников по вопросам повестки.
Этап 2. Уведомление собственников о собрании.
Этот этап регламентируется ст. 45 Жилищного кодекса РФ. Инициатор (собственник или группа собственников) пишет сообщение о проведении общего собрания. В этом документе обязательно нужно написать:
- сведения о самом инициаторе (достаточно ФИО и квартиру),
- форму проведения собрания (самая удобная и распространенная - очно-заочная форма, именно о ней речь пойдет ниже);
- дата, место, время проведения, дата окончания приема бюллетеней, место или адрес, куда их надо сдавать;
- повестка – вопросы, которые выносятся на голосование;
- то, что чаще всего забывают указывать – где и как можно ознакомиться с информацией и материалами, по которым проходит собрание (например, проектом устава).
Этим сообщением надо уведомить собственников о собрании, для чего не позднее, чем за 10 дней до даты его начала, письменное уведомление:
- надо направить каждому собственнику заказным письмом, если раньше на общем собрании собственники не утвердили другой способ уведомления,
- либо вручить под роспись,
- либо повесить в общедоступном месте, которое собственники специально определили на прошлых собраниях в качестве места уведомления о последующих голосованиях.
Важно! Если Вы просто повестите объявления, а собственники на предыдущих собраниях не утверждали такой порядок уведомления, то оно будет считаться ненадлежащим. Это не повлечет автоматическую недействительность решения собрания, но у жилищной инспекции могут быть претензии в виде отказа вносить изменения в реестр лицензий.
Можно совместить разные способы уведомления – отправить заказные письма и дополнительно повесить объявления.
Какой бы способ уведомлении вы ни использовали – факт уведомления надо обязательно подтвердить документально, и эти документальные подтверждения приложить к протоколу общего собрания. Если в доме принято уведомление в местах общего пользования, и вы сообщали о собрании именно таким способом, то составьте акт об этом с подписями нескольких собственников в качестве свидетелей, можно приложить фотографии размещенных сообщений. Если сообщения отправляются почтой, то к протоколу приложите реестр почтовых отправлений с квитанциями. Если уведомляете под роспись, то подтверждающим документом будет реестр вручения сообщений о собрании, в котором можно указать сведения о собрании (продублировать с сообщения), ФИО собственников, № помещения, даты и подписи о личном получении.
Если какое-то помещение находится в государственной или муниципальной собственности, то уведомлять надо не нанимателей (они не голосуют), а собственника. Например, в отношении муниципальных квартир стоит подготовить отдельное сопроводительное письмо с указанием на проведение собрания и просьбой проголосовать, к которому приложить сообщение о собрании, копии документов, выносимых на голосование, бюллетень. Копию сопроводительного письма с отметкой о получении также сохраните для приложения к протоколу.
Этап 3. Голосование.
Собрание в очно-заочной форме состоит из 2 частей: очной и заочной. Их последовательность не регламентирована, но общепринятая практика сначала проводить один-два часа очной части. а затем собирать бюллетени (заочная засть).
Для этой части собрания не важен кворум, отдельный протокол для нее не составляется. Запишите тексты выступлений участников, они пригодятся для оформления итогового протокола. Об участии в очной части собрании можно сделать отметку в списке присутствующих, хотя там в идеале требуется отмечать всех участников собрания.
Участники обеих частей голосуют исключительно письменно, путем заполнения бюллетеней. Подсчет голосов производится тоже один, по результатам всего собрания, после времени, указанного в сообщении о собрании в качестве срока окончания приема письменных решений.
Место получения бюллетеней можно указать в самом сообщении о собрании, но заинтересованные в получении большого числа голосов инициаторы обычно обходят менее инициативных жителей и сразу раздают и собирают заполненные бюллетени. При приеме заполненных решений сразу проверяйте правильность их заполнения. Жители умудряются делать ошибки даже в именных бюллетенях (тех, где данные о собственнике полностью заполнены и осталось только поставить галки, дату, подпись, расшифровку). Если в бюллетене ошибка в дате, несколько разных ответов по одному вопросу, много неоговоренных исправлений, то лучше сразу переподписать бюллетень заново.
В бюллетене обязательно должны быть указаны ФИО, адрес, номер помещения, его площадь, доля в праве собственности на это помещение, количество голосов, решения по каждому вопросу («за», «против», «воздержался» – никакой альтернативности типа «ТСЖ» или «УК» быть не может!), дата подпись, расшифровка.
Следите, чтобы голосовал именно собственник, а не сосед или какое-то другое неуполномоченное лицо. Голосовать за собственника можно только при наличии документа, подтверждающего полномочия представителя – доверенность, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о рождении и т.д. В таких случаях реквизиты документов надо указать в бюллетене, а копии самих документов обязательно собрать, их нужно будет приложить к протоколу общего собрания.
Много вопросов вызывает список присутствующих, в котором надо указывать среди прочего подписи этих лиц. Приказ Минстроя №44/пр называет так список лиц, принявших участие в собрании, под которыми понимаются собственники, сдавшие письменные решения до установленного инициатором срока окончания таких решений.
До собрания подумайте, будете ли вы строго придерживаться буквального текста Приказа и собирать подписи всех участников, и если да, то как это сделать, или не будете, зафиксировав в списке присутствующих лишь тех, кто пришел на очную часть.
Обратите внимание, что членами ТСЖ люди станут только лишь после подачи заявления о вступлении в члены. Если члены ТСЖ обладают количеством голосов меньше половины от голосов всех собственников, то ТСЖ подлежит ликвидации по решению собрания собственников. Поэтому после регистрации ТСЖ надо будет оперативно собрать заявления о вступлении в члены как минимум с половины дома. Мы пишем об этом на этапе голосования, потому что некоторые инициаторы собирают такие заявления сразу вместе с заполненными бюллетенями (в заявлениях дату не ставят). Законность такой практики вызывает сомнения, но кому-то она существенно облегчает процесс запуска работы создаваемого товарищества.
Этап 4. Подсчет голосов, оформление протокола, обнародование результатов.
Для подсчета голосов необходимо определить наличие кворума, под которым понимают количество голосов, необходимое для признания собрания состоявшимся. Общее собрание собственников правомочно, если в нем участвовали собственники с более 50% голосов от общего числа голосов.
Голоса на собрании учитываются не по числу людей, а по площади, находящейся в собственности. Чем больше квадратных метров, тем больше голосов.
Как считаются голоса? Вы берёте за 100% голосов общую площадь жилых и нежилых помещений дома (ее можно взять в УК, в техническом паспорте на дом, посмотреть на сайте reformagkh.ru, ГИС ЖКХ или посчитать площадь на основе данных Росреестра) и, обрабатывая каждый лист решения, считаете набранный процент голосов. Площади помещений входящих в состав общего имущества (лестницы, чердаки, холлы) – не считаются. Общая площадь, от которой идет подсчет, – это только жилые и нежилые помещения.
Далее считаются голоса по каждому вопросу. Разные вопросы повестки требуют разного числа голосов. Решения по большинству вопросов принимаются большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании. Однако по вопросам создания ТСЖ и утверждения его устава должны проголосовать собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников.
Важные разъяснения о том, как считаются голоса собственников, дал Минстрой РФ в письме от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04. Он указал, что количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям). То есть один человек не может принимать противоположные решения по одному и тому же вопросу или участвовать в общем собрании только частью голосов. Еще Минстрой РФ добавил, что собственник встроенного, пристроенного или встроенно-пристроенного помещения наравне со всеми участвует в общем собрании. Количество его голосов также пропорционально площади его помещения.
Итоги голосования оформляются протоколом собрания. Требования к протоколу закреплены приказом Минстроя России от №44/пр 2019 г. По этой ссылке на странице внизу вы найдете образец стандартного протокола общего собрания (без приложений), он содержит все сведения, которые от него требуются. Содержание приложений к протоколу обязательно проверьте по этому приказу Минстроя до проведения собрания, потому что потом может быть трудно что-то исправить. Не забудьте приложить к протоколу проект Устава, который собственники утвердили.
При создании ТСЖ этот протокол необходимо дополнить в конце, а именно в части подписей лиц, подписывающих документ. Как мы писали в начале инструкции, протокол должен быть подписан собственноручно всеми собственниками, которые выразили согласие на создание ТСЖ и утверждение его устава.
Некоторые инициаторы еще на стадии сбора письменных решений, до подсчета голосов и оформления протокола собирают подписи к этому протоколу. Не можем сказать, что это правильно и законно, но в условиях большого количества квартир у кого-то иначе собрать подписи в десятидневный срок просто не получится.
О результатах собрания надо сообщить жителям тем способом, который собственники утвердили своим решением. Обычно это размещение сообщения или основной части протокола в местах общего пользования.
На подсчет голосов, составление протокола и сообщение о результатах у вас есть 10 дней с даты завершения голосования. Не позднее этого срока Вы обязаны опубликовать результаты собрания и передать все документы в управляющую организацию для направления ею протокола в жилищную инспекцию.
Если управляющая организация ненадежная и велика вероятность утраты документов, то часто инициатор собрания самостоятельно относит документы в орган жилищного надзора.
В Жилищном кодексе РФ есть противоречие между ч. 5 ст. 136 Жилищного кодекса РФ и ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ: первая требует предоставления протокола в налоговую для регистрации (следующий этап), а другая – передачи оригинала протокола в жилищную инспекцию.
На практике инициаторы либо обходятся заверенной копией протокола (зависит от налоговой), либо составляют протокол в 2 оригиналах. В последнем случае обратите внимание, что бюллетени тоже являются частью протокола, поэтому для составления 2 полноценных оригиналов протокола придется собирать у собственников по 2 идентично заполненных бюллетеня.
Этап 5. Регистрация ТСЖ.
Регистрация ТСЖ осуществляется в порядке, предусмотренном законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
В налоговую идет то лицо, которого собственники выбрали на собрании в качестве уполномоченного на регистрацию лица.
Для регистрации нужно заполнить заявление по форме N Р11001, утвержденной приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25. Заполнять надо не все листы, а лишь раздел 1-4, Лист Е, Лист И, Лист Н.
На сайте ФНС можно скачать программу для заполнения заявления о регистрации и инструкцию к ней, чтобы упростить заполнение формы.
Должно получиться заявление на 8 листах, его надо заверить у нотариуса.
Кроме заявления для регистрации понадобятся:

• прошитый и пронумерованный протокол общего собрания собственников,
• «сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании «За» создание ТСЖ», которые включают в себя не только севдения о собственниках, но и о принадлежащих им долях в праве общей собственности на общедомовое имущество,
• устав ТСЖ - в двух экземплярах;
• квитанция об оплате госпошлины.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации ТСЖ, товарищество должно представить в жилищную инспекцию сведения о выборе нового способа управления.
После регистрации надо изготовить печать, открыть расчетный счет в банке, встать на учет в органах статистики, в Пенсионном фонде, фондах социального и медицинского страхования, известить налоговый орган об открытии счета в банке.
Этап 6. Организация работы ТСЖ.
Параллельно с регистрацией ТСЖ надо уведомить управляющую компанию о смене способа управления и предложить ей передать техническую документацию на дом. Порядок передачи документации обязательно посмотрите в разделе 5 Правил №416. Пункт 18 этих Правил предусмотрено направление соответствующего уведомления в течение 5 рабочих дней после принятия решения на общем собрании, при этом не только в саму управляющую компанию, но и органы государственного и муниципального жилищного контроля. К уведомлениям прикладывается копия протокола.
Сразу после регистрации ТСЖ соберите заявления о вступлении в члены (если это не сделали раньше), составьте реестр членов товарищества, проведите общее собрание членов ТСЖ, на котором решите вопросы об утверждении плана работ на год, утверждении на основе этого плана – сметы расходов и доходов, определение размера платы за содержание жилья на основе этой сметы. Если на собрании собственников не стаи выбирать правление и ревизионную комиссию, то это нужно также включить в повестку дня собрания. Выбор председателя правления может осуществляться как собранием членов, так и правлением: как именно – должно быть прописано в уставе ТСЖ.
Выбранное руководство должно начать работу по заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, подрядчиками для выполнения работ по содержанию общего имущества, организации аварийно-диспетчерского обслуживания, утверждения штатного расписания в пределах сметы и приему на работу тех, кто будет помогать ТСЖ на условиях трудового договора (чаще всего, это бухгалтер). Иногда штатное расписание утверждают на общем собрании членов ТСЖ.
С собственниками, не пожелавшими вступить в члены ТСЖ, надо заключить договоры об оказании услуг по управлению домом.
Организуйте начисление и сбор платы за коммунальные услуги (сейчас существуют комплексные программные решения), обратите внимание на соблюдение формы платежного документа.
Не забывайте про заполнение ГИС ЖКХ, организацию работы с обращениями жителей, а также с их персональными данными.
Если старая управляющая компания удерживает техническую документацию, то можно обратиться в орган жилищного надзора с жалобой либо сразу в арбитражный суд. Подумайте над идеей обратиться в суд с иском о взыскании со старой компании неизрасходованных денег.
Иногда старая компания не подает заявление в ГЖИ об исключении дома из реестра лицензии, тогда товариществу приходится подавать такое заявление самому. Порядок подачи заявления в таком случае посмотрите в Приказе Минстроя №938/пр.
Познакомьтесь с председателями соседних ТСЖ, узнайте о наиболее частых претензиях контролирующих органах, отношениях с ресурсоснабжающими организациями банками.
Действуя по изложенной схеме, вы постепенно наладите работу ТСЖ, и самое трудное останется позади.

  Уважаемые
собственники жилых помещений, председатели,
члены правлений ТСЖ и члены ТСЖ

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Ст. 143 ЖК РФ предусмотрено, что правовое положение ТСЖ основано на членстве и возникает с момента подачи заявления о вступлении или выходе.

Более того, согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Соответственно при выборе, изменении способа управления, договор управления многоквартирным домом с действующей УК прекращается. В силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Основная мотивация УК в добровольном отказе в передаче технической документации на многоквартирный дом, в котором выбран способ управления товариществом собственников жилья – это нарушение процедуры создания ТСЖ.

Аналогичные причины отказа в передаче технической документации прослеживаются при изучении судебной практики по этому вопросу. В большинстве случаев судебные тяжбы между ТСЖ и УК возникают именно при нежелании добровольно и в установленные сроки передавать УК техническую документацию на многоквартирный дом вновь созданному ТСЖ.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков (п. 24 Постановления Правительства РФ № 491).

Кроме того, в соответствии с п. 1.5. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003г. № 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" техническая документация – это документация долговременного хранения. В состав технической документации длительного хранения входит:

а) план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

акты приемки жилых домов от строительных организаций;

акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

паспорта лифтового хозяйства;

паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

б) техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

в) в состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

акты технических осмотров;

журналы заявок жителей;

протоколы измерения сопротивления электросетей;

протоколы измерения вентиляции.

Во избежание нарушения процедуры создания ТСЖ и в дальнейшем судебных тяжб по передачи выше перечисленной технической документации на многоквартирный дом Департамент предлагает воспользоваться некоторыми рекомендациями подготовленными с учетом положительного опыта создания и деятельности ТСЖ и обзора судебной практики Высшего арбитражного суда РФ и арбитражных судов субъектов РФ.

Этапы создания ТСЖ:

1.Объединение части собственников квартир в многоквартирном доме в инициативную группу, желающих улучшить и обезопасить условия проживания, с целью увеличения срока службы дома и всех его коммуникаций, сохранения капитала семьи в форме увеличения стоимости 1 кв. м на рынке недвижимости.

2.Нахождение источников финансирования и возможность траты личного времени на проведение массово-разъяснительной работы среди собственников помещений.

3.Обращение в управляющую организацию (УК, МУП, МП и т.д.) по месту нахождения многоквартирного дома с возможностью получения списка всех собственников, общей площади жилых и нежилых помещений и общего количества проживающих.

4. На основе полученных данных составляется предварительный бюджет будущего дома ТСЖ.

5. Подготовка обращения к жителям дома и проведение первого разъяснительного собрания по выбору способа управления многоквартирным домом с приглашением практиков в управлении домом, имеющих положительные результаты управления в течение ряда лет. Если на первом собрание будут присутствовать собственники, обладающие более 51 % площадей всех помещений в данном доме, то необходимо подготовить и предложить, утвердить и запротоколировать порядок заочного голосования в Вашем доме. К протоколу первого собрания должен быть приложен перечень всех собственников данного дома, с указанием их площади, в т.ч. присутствующих на данном собрание и личной подписью присутствующего. В противном случае в будущем будет сложно выбрать способ управления в форме заочного голосования. На первом собрании необходимо решить вопрос финансирования затрат по созданию ТСЖ, его законодательной регистрации, открытии расчетного счета, изготовление печати и т.п. т.е. необходимо собрать небольшое количество средств, которые могут быть зачтены в уплату будущих целевых взносов по управлению совместной собственностью.

6. Если первое собрание будет иметь кворум, выберет способ управления ТСЖ, утвердит порядок заочного голосования, то организаторы – инициативная группа, подготавливают проекты: Устава, Положения по управлению и иных распорядительных документов, необходимых в управлении совместным имуществом, повестку дня выборного собрания, назначает дату собрания. Укажут время и место ознакомления со всеми утверждаемыми проектами документов и смет. А в случае, при утверждении заочного голосования, все экземпляры проектов должны и обязаны вручаться под роспись каждому собственнику не позднее чем за (10) дней до сдачи бюллетеней для голосования в соответствии с утвержденном на первом собрании порядком заочного голосования.

7. Проведение выборного собрания, с утверждением всех проектов документов и органов правления (членов правления и ревизионной комиссии).

8. На первом заседании правлении (желательно в течение 3-х дней с момента проведения общего собрания) избирается Председатель правления.

9. Подготовка утвержденных документов, заверение их нотариусом, оплата госпошлины за регистрацию ТСЖ, как юрлица + нотариус.

10. Изготовление печати и штампов вновь организованного ТСЖ.

11. Регистрация созданного ТСЖ в налоговом органе муниципального образования.

12.Открытие расчетного счета ТСЖ.

Управление жилым домом ТСЖ

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).

Собрание неправомочно если:

1. Инициатором собрания является лицо, не являющееся собственником помещений, находящихся в Вашем доме или он не является представителем собственника помещения в этом доме;

2. Вам заранее предлагают подписать договор на управление Вашим домом с какой- либо Управляющей компанией – Вы должны сначала выбрать;

3. Вы ничего не слышали о факте проведения общего собрания и если при желании ознакомиться с протоколом и всеми вышеперечисленными материалами по проведённому собранию, Вам не дают познакомиться или Вы даже не знаете где все это находится, то вообще ничего не подписывайте до тех пор, пока не ознакомитесь с материалами на месте или дома. Никто не имеет право не дать Вам ксерокопию документов по ТСЖ или УК для ознакомления на дом.

4. Вас не предупредили о собрании за 10 дней до даты его проведения, либо в сообщении отсутствуют:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

- форма проведения данного собрания (заочное голосование, если не утвержден способ заочного голосования) и повестка дня данного собрания;

- дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (порядок заочного голосования должен быть утвержден);

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

5. Голосование проводится путем подсчета поднятых рук лиц, присутствующих на собрании ("за" и "против") необходимо карточками-голосами (не количеством присутствующих граждан или собственников). Голосование проводятся только долями, равными Вашими квадратными метрами, указанными в свидетельстве на право владения квартирой;

6. Вам предлагают слишком льготные условия оплаты за управление, жилищные услуги и капремонт;

7. Не приглашен уполномоченный представитель муниципального образования (собственника неприватизированного жилья);

8. Нарушена процедура проведения собрания (которая подробно изложена в ст. 44-48Жилищного кодекса РФ(ЖК РФ).

Необходимо обратить внимание, что избирать Председателя правления, членов правления и ревизионной комиссии обязаны только из собственников помещений (очень ВАЖНО, чтоб они были зарегистрированы и фактически проживали в данном доме). НЕЛЬЗЯ управлять ТСЖ по доверенности. По доверенности можно только принимать участие в собраниях с правом голоса ст. 143,145-150 ЖК РФ. (если собственник жена, то муж не может быть Председателем, членом правления или ревизионной комиссии).

9.При принятие решений о: реконструкции, строительстве, ремонте общего имущества; о пределах использования земельного участка; о передаче в пользование общего имущества (аренда) и выбор способа управления должны быть оповещены и письменно приглашены на собрание все собственники жилых и не жилых помещений, члены и не члены ТСЖ.

Органы управления ТСЖ:

1.Главным органом управления многоквартирным домом является Общее собрание членов ТСЖ (ст.44, 144-146 ЖК РФ).

2.Решение (полномочного) общего собрания членов ТСЖ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, членов и не членов, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ст.45-48 ЖК РФ).

Решения общего собрания, принятые с нарушением законодательного порядка могут быть признаны незаконными со всеми вытекающими последствия (вплоть до ликвидации ТСЖ в принудительном порядке, даже если в ходе управления было и будет доказано, что незаконно принятые решения принесли пользу собственникам. Исправить ситуацию можно только проведя новое общее собрание и утвердить данное решение без нарушения процедуры проведения собрания. Другого способа исправить ошибку нет).

Что должно быть обязательно утверждено на общем собрании один раз, и если нет изменений, то данный документ будет действовать, пока в него на очередном общем собрании не будут внесены изменения:

- Устав;

- Положение по управлению совместной собственности;

- Правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых будет входить обслуживание многоквартирного дома - ТСЖ;

- Положение об оплате труда таких работников;

- О пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- Выбор способа управления многоквартирным домом;

- Договор управления совместной собственностью;

3. Исполнительным органом решений общего собрания является правление, возглавляемое Председателем правления (ст.147-149 ЖК РФ).

4. Контролирующим органом является ревизионная комиссия (ст. 150 ЖК РФ).

5.Председатель правления, члены правления и ревизионной комиссии избираются не более чем на 2 года, но количество сроков избрания неограниченно. Могут быть переизбраны досрочно, т.е. до истечения 2-х лет.

6. Обязательно, ежегодно в начале года, проводится общее собрание, на котором должны быть утверждены:

-размеры обязательных платежей на содержание, управление и охрану совместной собственности и за потребленные коммунальные услуги; бюджет (смета расходов на текущий год) и исполнение их за истекший год; основные направления Уставной деятельности;

-размеры вознаграждений членам правления, ревизионной комиссии и председателю правления;

Правление ТСЖ

1. Правление избирается только на общем собрании в количестве, оговорённом в Уставе ТСЖ. Количественный состав членов правления должен состоять из нечетного числа и только из членов ТСЖ. Член правления принимает участие в заседании правления лично, заочная форма голосовании в правлении незаконна и голоса отсутствующего члена не передаются присутствующему на заседании правления. Решения правления принимается большинством присутствующих при кворуме правления.

2. Избранный из членов правления председатель правления должен согласовывать с Правлением всё: акты выполненных работ и оказанных услуг, все договора и все приложения к ним по любым видам, прием и увольнение работников и т.д. Действует от имени всех собственников без доверенности.

Если председатель не согласовывает принятие решений с членами правления, то необходимо, чтобы срочно ревизионная комиссия проверила текущее состояние финансов ТСЖ.

Ревизионная комиссия

1. Избирается только из членов ТСЖ в количестве, согласно Устава.

2.Должна проверять финансовое состояние и контролировать задолженность за потребленные жильцами дома коммунальные услуги не реже одного раза в квартал. Об этом должно быть отражено и закреплено в Уставе.

3.При наличие увеличения необъяснимой задолженности перед Поставщиками, немедленно собирает правление для принятия решения по замене Председателя правления. Или берет управление домом в свои руки, затем срочно собирает внеочередное собрание, где переизбирается весь исполнительный орган управления, т.е. члены правления. Данные полномочия должны быть закреплены Уставом с целью пресечения растраты денежных средств собственников по причине безграмотного управления домом или "аферистом Председателем правления".

Членами ТСЖ могут быть только собственники жилых помещений.

К сведению собственника жилого и нежилого помещения:

В одном доме, независимо от количества подъездов должно быть создано только одно ТСЖ,

1) в одном ТСЖ могут быть более 2-х многоквартирных домов или несколько жилых домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ст. 136 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование(технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, (ст. 36 ЖК РФ, ст. 209, 290, 291 ГК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).

Собственник помещения: член или не член ТСЖ обязан поддерживать принадлежащее ему на праве собственности помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а так же обязан нести расходы на содержание этого помещения и участвовать в расходах на содержание совместного общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности. (ст. 30, 37, 39, 158 ЖК РФ, ст. 210, 249 ГК РФ). Неиспользованные собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием не внесения платы за помещение и коммунальные услуги (ст.155 ЖК РФ)

Помните, став собственником недвижимости, Вы становитесь ещё и собственником неделимой части в многоквартирном доме (стены, крыша, подвал, лестничные клетки, все находящиеся трубы, насосы, приборы, лестничные клетки, лифты, газовое и электрооборудование, прилегающий земельный и т.д.), и Вы обязаны и несете ответственность за содержание и сохранность данного помещения и совместной собственности, в соответствии с долей в праве собственности (ст. 30, 39, 158 ЖК РФ и ст. 210, 249 ГК РФ).

Преимущества создания ТСЖ.

Все платежи поступают на расчетный счет ТСЖ и расходуются по решению органов управления в соответствии со сметой расходов на текущий год, утвержденной общим собранием собственников помещений.

Собственники помещений выбирают самоуправление или управляющую организацию (или управляющего).

Очередность и объемы работ по содержанию и ремонту совместной собственности определяют собственники помещений на общем собрании, руководствуясь Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Размер обязательных платежей за содержание совместной собственности

и за потреблённые коммунальные услуги определяют сами собственники помещений только на общем собрании.

Расходование средств контролирует специально созданная из членов ТСЖ ревизионная комиссия.

Собственники помещений в доме ТСЖ берегут свое имущество, сознавая, что дом содержится и ремонтируется за их счет.

У ТСЖ есть возможность привлечения дополнительных источников финансирования своей деятельности (можно сдать в аренду свободные общие площади, оборудовать чердаки, подвалы, сдать часть фасада под рекламу и т.д.) и тем самым уменьшить размеры целевых взносов по содержанию дома или направить их на благоустройство, озеленение, проведение частичного капитального ремонта и т.д.

ТСЖ так же может установить на границе эксплуатационной ответственности современные приборы учета потребления коммунальных услуг, с помощью которых будут иметь возможность платить не только за фактически потребленные кубометры холодной и горячей воды, водоотведение воды, Гкал отопления, но влиять на качество поставляемых, на дом коммунальных услуг.

ТСЖ так же может применить и установить в данном многоквартирном доме различное регулирующее оборудование и иные современные технологии, позволяющие экономить затраты по эксплуатации дома. Экономия, полученная с помощью современных технологий, будет являться источником финансирования капитального ремонта или погашения кредита, использованного на капремонт или модернизацию как самого дома, так и различного общедомового оборудования.

ТСЖ не может быть банкротом никогда.

Обратите внимание, что самым главным преимуществом ТСЖ перед УК – является контроль за расходованием денег с расчетного счета ТСЖ только на содержание Вашего дома и за потребленные коммунальные услуги собственниками и жильцами. Средства граждан должны собираться и расходоваться только с расчетного счета ТСЖ.

Таким образом, при грамотном управлении ТСЖ, в течении года может заменить неэффективные органы из членов правления и остановить нецелевое использование денег не по назначению и не в интересах собственников данного многоквартирного дома.

ТСЖ может нанять управлять многоквартирным домом профессионалов (Управляющую компанию), но при этом ТСЖ будет и заказчиком услуг, и их контролером, а также будет защищать интересы собственников и жильцов дома в отношения с УК.

Расход денежных средств, собираемых на расчетном счете ТСЖ должен осуществляться только в пределах сметы (бюджета дома), утвержденного общим собранием членов ТСЖ ежегодно на очередной календарный год (с 1 января по 31 декабря). Если ТСЖ организовано 31 июля, то смета (бюджет) должен быть составлен и утвержден на период с 1 августа по 31 декабря.

Счета-квитанции на оплату должны выписываться бухгалтером или иным по договору лицом на основании размеров целевых взносов: на содержание, сохранение и управление совместной собственностью и за потреблённые коммунальные услуги, утвержденные "кворумным" общим собранием членов ТСЖ (ни в коем случае не правлением ТСЖ).

Вопросы, связанные со сдачей части собственности в аренду, капитальном ремонте дома, использовании земельного участка, выбор способа управления должны решаться только на общем собрании собственников помещений (жилых и не жилых), независимо член он ТСЖ или нет.

Члены ТСЖ сами будут принимать решения о привлечении к ответственности "нерадивых собственников и жильцов".

Не надо опасаться, при принятии своего решения при выборе формы управления многоквартирным домом - ТСЖ! При выборе этого способа управления Вы берете дом в свои руки.

Половина нашей жизни проходит в стенах квартиры, дома. Легкой работы в ТСЖ нет и без знания прописных истин в текущей работе не обойтись. Дом - очень сложный и опасный в эксплуатации инженерный объект. Приходя на собрание, не стесняйтесь, показывайте свои знания.

Собственникам необходимо осознать, что дом – Ваш, подъезд – Ваш, улица, сквер, бюджет, город – все Ваше, а дворники, МУПы, ЖЭКи, ТСЖ, УК, милиция, власть – служат Вам и отвечают перед Вами и получают деньги от Вас за сделанное. Если этого нет, то местного самоуправления тоже нет.

Хозяева в своих домах Вы, объединение жителей – собственников!

Устав товарищества собственников жилья

Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (очное голосование)

Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (заочное голосование)

Список собственников помещений в многоквартирном доме получивших уведомление о проведении общего собрания

Доверенность на представление интересов собственника (сособственника) на общем собрании собственников помещений

Бюллетень заочного голосования на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещение в доме

Лист регистрации участников общего собрания собственников помещений

Протокол общего собрания собственников помещений в доме (очное голосование)

Протокол общего собрания собственников помещений в доме (заочное голосование)

Выписка из протокола общего собрания собственников помещений в доме

С целью повышения грамотности потребителей жилищно-коммунальных услуг и формирования хозяйственного отношения к общему имуществу в доме жителей Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Центр по реализации национальных проектов Югры разработал онлайн-курс для потребителей услуг ЖКХ Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Школа грамотного потребителя услуг ЖКХ» (далее – Онлайн-курс). Онлайн-курс содержит актуальную информацию, полезную для собственников жилья: контакты учреждений и организаций, контролирующих сферу ЖКХ, ссылки на профильные сайты, информацию о жилищном законодательстве, практические советы для собственников жилых помещений.
Онлайн-курс размещён на YouTube канале Центра по реализации национальных проектов https://bit.ly/3pPxB0I, а также доступен по ссылке https://yadi.sk/d/R6p_hiw6CdP7jQ?w=1.

• Школа грамотного потребителя услуг ЖКХ 2020

Что такое управление

многоквартирным домом?

В Жилищном кодексе Российской Федерации в качестве целей управления указаны: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.

Традиционно под управлением понимаются все формы и способы воздействия субъекта на объект. В рамках жилищных отношений субъектом управления являются собственники многоквартирного дома, а объектом управления - многоквартирный дом, состоящий из жилых помещений (квартиры и комнаты) и нежилых. Кроме этого в составе многоквартирного дома имеется общее имущество собственников.

Управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.

Что понимается под многоквартирным домом

Под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Таким образом, для того чтобы дом был признан многоквартирным, достаточно, чтобы он включал в себя две квартиры.

Что такое общее имущество

собственников?

Кроме частной собственности в виде квартиры, комнаты или нежилого помещения, собственники всех помещений многоквартирного дома (жилых и нежилых) обладают и другим видом собственности, а именно – общим имуществом или долевой собственностью. Жилищный кодекс определяет ее как долю в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Это все то, что делает возможной совместную жизнь многих собственников на одной территории, под одной крышей, в стенах одного общего дома.

Из чего состоит общее имущество

многоквартирного дома?

В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также:

крыши;

ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;

иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (например, детская площадка).

Что такое надлежащее содержание

общего имущества собственников?

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов; в частности, технических регламентов, государственных санитарно-правовых санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов. Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата.

Собственники помещений вправе самостоятельно содержать общее имущество или привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.